Detail správy

Informácia o postupe Mesta Spišská Nová Ves vo vzťahu k domu Sadová 1 - FINIŠ

Od: JUDr. František Fabian, JUDr. Jozef Biroš

V roku 1996 bolo jedným zo zámerov mesta Spišská Nová Ves, zabezpečiť pre sociálne slabších občanov mesta Spišská Nová Ves vhodný objekt na bývanie. Takýto vhodný objekt bol ponúknutý zo strany spoločnosti FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves. Jednalo sa o budovu ubytovne pre zamestnancov uvedenej firmy, ktorá už nebola využívaná na svoje pôvodné účely.

Po jednotlivých rokovaniach zo strany vedenia mesta so štatutárnymi zástupcami FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves a schválení Mestským zastupiteľstvom dňa 12. 12. 1996, na 13. riadnom zasadaní, uznesením č. 182 bola schválená kúpa tejto nehnuteľnosti vo výške 8 800 000,- Sk. Všetky predložené podklady ako znalecký posudok, listy vlastníctva svedčili o tom, že nehnuteľnosť je bez tiarch a právnych vád viažucich sa k predmetnej nehnuteľnosti.

Podľa uznesenia Mestského zastupiteľstva bola dňa 9. 1. 1997 uzatvorená kúpna zmluva medzi Mestom Spišská Nová Ves, zastúpené primátorom mesta Ing. Karolom Mitríkom ako kupujúcim a FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves, zastúpená generálnym riaditeľom Ing. Róbertom Buntom a členom predstavenstva a. s. RNDr. Jánom Melikantom ako predávajúcimi na nehnuteľnosť, a to bývalú ubytovňu FINIŠ. Kúpna cena bola stanovená v zmysle Vyhlášky 465/1991 Zb. dohodou vo výške 8 800 000,- Sk. Cena za nehnuteľnosť bola zistená podľa znaleckého posudku zo dňa 25. 7. 1996 č. 71/96 a jeho dodatku č. 1 z roku 1997 vyhotoveného súdnym znalcom Ing. Vladimírom Haniskom. Úhrada kúpnej ceny za nehnuteľnosť mala byť poukázaná nasledovne:

• prvú splátku 5 000 000,- Sk uhradí kupujúci na účet predávajúceho najneskôr do 31. 3. 1997,
• druhú splátku 3 300 000,- Sk mal kupujúci uhradiť na účet predávajúceho najneskôr do 31. 5. 1998.

Pri uzatvorení kúpnej zmluvy bol zo strany FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves predložený list vlastníctva č. 406 bez tiarch a vecných bremien.

Pri uzatváraní zmluvy sa zmluvné strany dohodli na určitých ustanoveniach. V čl. IV. Ďalšie dojednania, bod 5 je ustanovené, že kupujúci kupuje predmetnú nehnuteľnosť čistú, bez tiarch, vecného bremena alebo iných obmedzení. Taktiež v čl. IV. ods. 2 uvedenej zmluvy je ustanovenie, že právo držby vzniká kupujúcemu dňom podpísania zmluvy, ktorá bola podpísaná dňa 9. 1. 1997.

V súlade s Občianskym zákonníkom § 129 ods. 1 držiteľom je ten, kto s vecou nakladá ako s vlastnou alebo kto vykonáva právo pre seba. § 130 ods. 1, ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držiteľom oprávneným. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená. 

Kúpna cena za nehnuteľnosť bola uhradená nasledovne:

• Časť kúpnej ceny vo výške 4 431 420,- Sk bola uhradená prevodným príkazom v prospech predávajúceho.
• Časť kúpnej ceny vo výške 4 368 580,- Sk bola riešená zápočtom za neuhradenú daň z nehnuteľnosti FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves.

Podľa kúpnej zmluvy čl. IV. ods. 1, návrh na vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpy bol povinný predávajúci predložiť spolu s kúpnymi zmluvami a listinnými dokladmi Okresnému úradu Spišská Nová Ves, Odbor Katastra Spišská Nová Ves po uhradení prvej splátky kúpnej ceny vo výške 5 000 000,- Sk. FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves, v zastúpení riaditeľom spoločnosti Ing. Róbertom Buntom. FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves podal návrh na vklad vlastníckeho práva na Okresný úrad, odbor katastrálny Spišská Nová Ves dňa 20. 6. 1997, číslo konania V 1866/97. 

Po podpise kúpnej zmluvy bola spracovaná projektová dokumentácia na rekonštrukciu uvedenej nehnuteľnosti s cieľom vybudovania jednoizbových bytov.

Na základe projektovej dokumentácie a žiadosti mesta o povolenie rekonštrukcie, Okresný úrad v Spišskej Novej Vsi, odbor životného prostredia vydal rozhodnutie o povolení tejto rekonštrukcie, ktoré dňom 22. 10. 1997 nadobudlo právoplatnosť, čím sa začala samotná rekonštrukcia objektu. Po rekonštrukcii celého objektu Okresný úrad v Spišskej Novej Vsi, odbor životného prostredia vydal Kolaudačné rozhodnutie zo dňa 15. 1. 1998, č. 6378/1997-4-Fe, ktorým povoľuje užívanie stavby, a to rekonštrukcia nebytových priestorov ubytovne FINIŠ na bytový dom. Rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť dňa 19. 1. 1998. 

Ubytovňa FINIŠ bola vzatá do majetku mesta v celkovej hodnote 16 570 062,15,- Sk

Z toho:

• Kúpna cena                                                           8 800 000,- Sk
• rekonštrukcia vykurovania a príprava TÚV                  700 925,- Sk
• II. etapa  rekonštrukcie                                          3 925 155,- Sk
• rekonštrukcia – NN káblová  prípojka                    2 529 681,65,-Sk
• Kanalizačná prípojka k ubytovni Finiš                      614 862,50,- Sk           

S p o l u :                                                             16 570 062,15,- Sk

Inventárne čísla karty majetku v evidencii:

• Finiš – budova – 021/801/0011
• Finiš – káblová prípojka – 021/812/1051
• Finiš – kanálová prípojka – 021/827/1050

Na základe návrhu na vklad vlastníckeho práva, ktorý podal FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves, Okresný úrad Spišská Nová Ves, Katastrálny odbor konanie o povolení tohto vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti Rozhodnutím zo dňa 19. 10 1998, ktoré nadobudlo právoplatnosť dňa 22. 10.1998, zastavuje konanie podľa § 24 písm. f), zák. č. 162/1995 Z. z.

Dôvodom zastavenia povolenia vkladu bolo, že účastník konania FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves, ktorý podal návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti titulom predmetnej kúpnej zmluvy nezaplatil pri jeho podaní správny poplatok v ustanovenej výške podľa ustanovenia § 8 zák. č. 145/1995 T. t. o správnych poplatkoch. Správny orgán vyzval preto tohto účastníka konania platobným výmerom zo dňa 24. 8. 1998 na zaplatenie správneho poplatku vo výške 4 000,- Sk. Správny orgán (Kataster nehnuteľností) listom zo dňa 24. 8. 1998 žiadal o opätovné odstránenie nedostatkov podania. Účastníci konania aj napriek opätovným výzvam a márnemu uplynutiu lehôt vady podania neodstránili a správny poplatok nezaplatili. Podľa ustanovenia § 24 písm. e) zákona 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľnosti a o zápise vlastníckych práv a iných práv k nehnuteľnostiam, Správny orgán konanie zastaví, ak v stanovenej lehote nebol zaplatený správny poplatok. Povolenie a zastavenie vkladu na Okresnom úrade Spišská Nová Ves, katastrálny odbor vydala právnička katastrálneho odboru JUDr. Viera Turzáková.

Pretože vklad vlastníckeho práva bol zastavený, po otázke na Katastrálny odbor bolo zistené, že okrem nezaplatenia správneho poplatku v časti „C“ Listu vlastníctva č. 406  sú uvedené ťarchy a vecné bremená na uvedenú nehnuteľnosť. Pod por. číslom 5 tam bola plomba, a to záložná zmluva na sumu 37 290 000,- Sk v prospech VÚB, a. s., Spišská Nová Ves. Aj v prípade, keby bol zaplatený správny poplatok, vklad do katastra nehnuteľnosti by nebol povolený kvôli záložnému právu VÚB, a. s., Spišská Nová Ves. 

FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves síce podal návrh na vklad, ale nezaplatil správny poplatok, preto Okresný úrad Spišská Nová Ves, odbor katastra vklad nepovolil. FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves nezaplatil správny poplatok, zrejme si bol vedomý skutočnosti, že na uvedenej nehnuteľnosti je zriadené záložné právo v prospech VÚB, a. s., Spišská  Nová Ves, o čom však kupujúci, t. j. Mesto nevedelo a FINIŠ, a. s., Spišská Nová Ves nám túto skutočnosť neoznámil. 

Po zistení tejto skutočnosti boli uskutočňované stretnutia vedenia mesta s VÚB o zrušení záložného práva, ktoré však neviedli k úspechu.

Koncom roka 2003 bol celý spor postúpený na právny referát za účelom vysporiadania uvedenej záležitosti.

Dňa 26. 1. 2004 bol podaný návrh na Krajský súd Košice na začatie konania proti správcovi konkurznej podstaty o určenie, že vec nie je do súpisu konkurznej podstaty zahrnutá oprávnene. Krajský súd v Košiciach vyhlásil konkurz č. konania 4K 39/98-6 zo dňa 27. 1. 1999 na majetok Finišu, a. s., Spišská Nová Ves. Správcom konkurznej podstaty sa stal JUDr. Tamphald.

Rozsudkom Krajského súdu v Košiciach  zo dňa 17. 3. 2004, sp. Zn.: 2Cbi 4/04-23 bol tento návrh zamietnutý, pretože konkurz už bol vyhlásený a ďalšie návrhy už nie je možné podávať. 

Preto bol dňa 13. 10. 2004 na Okresný súd v Spišskej Novej Vsi podaný návrh na začatie konania o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam podľa § 80, písm. c) O. s. p.

Okresný súd v Spišskej Novej Vsi dňa 21. 9. 2005 pod sp. zn.: 9C/95/2004 náš návrh zamietol. Tento rozsudok odôvodnil tým, že zmluva je neúčinná, pretože FINIŠ, a. s., nepodal do troch rokov právoplatný vklad do katastra nehnuteľnosti.

Dňa 2. 11. 2005 bolo podané voči tomuto rozsudku odvolanie na Krajský súd v Košiciach. Krajský súd uznesením zo dňa 28. 2. 2006 rozsudok zrušil a vrátil Okresnému súdu na nové rozhodnutie s tým, že tento súd nemal rozhodovať ako prvostupňový súd. Okresný súd preto dňa 6. 6. 2006 postúpil celú vec Krajskému súdu v Košiciach ako súdu vecne príslušnému na ďalšie konanie, čo nám bolo oznámené Okresným súdom v Spišskej Novej Vsi.

Dňa 23. 2. 2007 nám bolo doručené uznesenie Najvyššieho súdu SR, ktorý rozhodol, že nesúhlas Krajského súdu v Košiciach s postúpením veci Okresného súdu v Spišskej Novej Vsi, sp. zn.: 9 C 95/04 je dôvodný. Určil, že príslušným súdom na prejednanie veci Krajského súdu v Košiciach vedeného pod sp. zn: 10 Cbi 22/06 je Okresný súd v Spišskej Novej Vsi.      

Okresný súd v Spišskej Novej Vsi rozsudkom sp. zn.: 9C/95/2004, zo dňa 20. 4. 2007 opätovne zamietol náš návrh s tým, že zmluva je neúčinná, pretože FINIŠ, a. s., nepodal do troch rokov právoplatný vklad do katastra nehnuteľnosti.

Voči tomuto rozsudku sme podali odvolanie na Krajský súd v Košiciach, ktorý však svojim rozsudkom zo dňa 27. 11. 2007 v plnom rozsahu potvrdil rozsudok Okresného súdu v Spišskej Novej Vsi. Tento rozsudok bol mestu doručený dňa 20. 3. 2008.

Správca konkurznej podstaty na základe uvedeného rozsudku Krajského súdu následne ponúkol na predaj mimo dražby v 3. kole majetok patriaci do konkurznej podstaty úpadcu. Kupujúcim sa stane ten, kto ponúkne najvyššiu cenu.

Kupujúci TRADE REALEX, s. r. o., Prešov mal možnosť zistiť stav predávanej nehnuteľnosti a jeho vyjadrenia, že stav predávanej nehnuteľnosti nepoznal, sú nepodstatné. 

Mesto Spišská Nová Ves sa prihlásilo do uvedenej dražby dňa 19. 6. 2008 s ponukou 3 mil. Sk. V tejto dražbe mesto nebolo úspešné. Uvedenú nehnuteľnosť vydražila spoločnosť TRADE REALEX, s. r. o., Slovenská 65, Prešov. 

Aj napriek všetkej snahe od zistenia, že FINIŠ, a. s., nás pri uzatváraní kúpnej zmluvy neinformoval o zriadenom záložnom práve, ale naopak ubezpečil, že predávaná nehnuteľnosť je bez tiarch a právnych vád, nebolo možné dostať túto nehnuteľnosť do vlastníctva mesta. Boli uskutočňované jednania so záložným veriteľom, t. j. VÚB, a. s., Správou katastra, Správcom konkurznej podstaty, jednotlivými žalobami, ktoré však súdy v zmysle platnej právnej úpravy boli nútené zamietnuť.

Mesto Spišská Nová Ves oprávnene uzatvorilo nájomné zmluvy s občanmi, pretože malo právo oprávnenej držby na túto nehnuteľnosť. Oprávnená držba je jednak uvedená v čl. IV., ods. 2 „Kúpnej Zmluvy č. 2/1997“ uzatvorenej medzi Mestom a Finišom. Od tej doby ani Finiš, ani správca konkurznej podstaty JUDr. Thampald nenamietal neoprávnenosť alebo protiprávnosť uzatvorenia nájomných zmlúv na  bývanie medzi Mestom a nájomcami.

V §§ 685 – 720 Zákona č. 40/1964 ( Občiansky zákonník), ktoré pojednávajú o nájme bytov poznajú pojmy - prenajímateľ a nájomca. V žiadnom nie je uvedené, že nájomnú zmluvu môže uzatvoriť jedine vlastník.

V súčasnej dobe je vzťah k nehnuteľnosti medzi správcom konkurznej podstaty a kupujúcim. Správca predal nehnuteľnosť bez tiarch a právnych vád, hoci tam bývajú nájomníci, o čom vedel. O tomto vedel, resp. vedieť mohol aj kupujúci. Źe nevyužil svoje právo, je jeho vec.

 

SNV, 22. augusta 2008